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苏州线束给您推荐最新的资讯:2019年楼市真的要松绑了吗?专家:不会蔓延到一线城市

苏州线束给您推荐最新的资讯:楼市“松绑”

《中国新闻周刊》记者/贺斌

家住衡阳的宋国华(化名)明显感到,从去年下半年开始,房价涨得有些过猛。

年过五旬的宋国华一直生活在衡阳这座南方小城,在他的印象中,衡阳的房价一直较为平稳,虽有上涨,尚在可承受的范围。对于这一轮疯涨,宋国华也说不清具体是从几月份开始的,只是突然发现,仅仅几个月时间,房价就已经涨到每平米6000元左右,这对于工薪族而言,实在有些吃不消。

衡阳市人力资源和社会保障局数据显示,2017年,衡阳市在岗职工月平均工资4647元,而据衡阳市住房和城乡建设局发布的数据,2017年衡阳中心城区商品房住宅的均价为4800元/m,与社平工资基本持平。

在当地政府部门看来,“衡阳市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定”,也正因为如此,2018年12月26日,衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》,宣布将自2019年元旦起暂停执行限价令。

吊诡的是,限价令在第二天就出现反转,2018年12月27日,衡阳市政府发文撤销《关于暂停执行〈关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知〉的通知》,理由是前述通知“对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷”。

昆山线束给您推荐最新的资讯:这“朝令夕改”的操作,使处于湖南中南部的衡阳市迅速成为全国关注的焦点,也将地方政府对楼市的微妙态度展现得淋漓尽致。

试探性微调

最近,中国各省区市两会密集召开,住房问题成为各地方政府工作报告中不可或缺的内容,加大调控力度,完善市场监管机制,或将成为2019年地方政府对房地产市场的政策方向

在2018年年末召开的中央经济工作会议上, “房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位再次被重申,提出“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

此次中央经济工作会议再次强调“因城施策”,提法也从“分类调控”改成“分类指导”,意味着房地产调控不再“一刀切”,地方政府或将拥有更大的自主权

就在中央经济工作会议召开的前一天,有些地方政府房地产政策开始松动。2018年12月18日,山东菏泽率先提出取消一二手房限售,成为第一个发出楼市松绑信号的地方政府。在中央明确地方政府主体责任之后,多个城市纷纷放宽购房限制,短短一个月内,深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等城市先后对楼市进行微调。

经历了两年紧缩的调控之后,房地产市场似乎要迎来一轮宽松期,而在“房住不炒”的主基调下,地方政府将如何发挥“主体责任”,成为博弈的关注点。

值得注意的是,衡阳发改委和住建局发布的取消限价通知,落款日期是2018年12月19日,也就是在文件印发一周后才对外公布,却仅“存活”了一天就被市政府撤回。衡阳市政府对房地产调控政策的谨慎和试探意味可见一斑。

2018年12月,社科院发布《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,进入2018年下半年后,随着持续三年的调控政策逐渐显现效应,部分城市楼市逐渐显露疲态,土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加,部分城市的库存又进入上升通道。

社科院的报告预计,未来,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。

实际上,在这一轮微调中,冲锋在前的,不光有菏泽、衡阳等三四线城市,也有广州、珠海、深圳等一二线城市。

此外,中央经济工作会议还提出,宏观政策要强化逆周期调节。在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,这同样也是对房地产调控提出的要求。据他研究发现,房地产市场是有周期性的,从1998年住房制度改革20年以来,大概三年多时间一个小周期,而在这三年多时间中,有一年半到两年的时间是上升期,还有一年到一年半是下行期。

去年以来,特别是去年下半年以来,中国房地产市场总体进入下行期,“对于房地产市场调控而言,下行的时候,要阻止下行速度不要太快,上升的时候要防止上升的力度不要过高”。顾云昌认为,在过去经济上扬,特别是楼市上扬的时候,采取了限价、限购、限售等政策。而现在这些城市面临较为明显的下行趋势,出现房价的增幅下降,甚至出现房价下降的情况时,根据逆周期调节原则,需要对房地产政策进行适当松绑。

“目前一些城市针对销售下行的状态,对房地产政策进行松绑,顺应了楼市的情况。”顾云昌向《中国新闻周刊》解释说,销售的下降会直接影响到开发商拿地,因为他们对未来的预期感觉到有问题,所以会影响土地出让。

顾云昌表示,去年下半年以后,地方政府的土地流拍次数明显增多。“流拍会导致地方财政的土地出让金和房地产相关税收减少,所以地方政府有明显的诉求,为了保证地方政府财政的正常运营,迫切需要对房地产市场采取必要的举措。”

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授施昱年也认为,巨大的财政压力是地方政府迫不及待对楼市政策松绑的主要原因。由于在中国的税制结构中,来自土地和房地产的税收极为有限,土地出让金成为很多地方财政收入的一个主要来源。尽管2013年以后,土地财政占比越来越小,但在有些三四线城市,依然能占到财政收入的30%~40%。

来自财政部国库司数据显示,2018年,地方一般公共预算本级收入97905亿元,地方政府性基金预算本级收入71372亿元,而土地出让收入为65096亿元,土地出让收入占到地方财政收入的1/3以上。

2016年上半年,为了“去库存”,各地普遍对房地产市场采取较为宽松的政策,造成房价“疯涨”。当年9月,中国开始启动号称“史上最严”的房地产调控政策,在不到10天时间里,就有19个城市先后出台限购、限价、限贷、限售等政策,随后,调控力度不断升级,从一、二线城市扩大到三、四线城市。

“特别是强化限购之后,一些地方政府尽管还有卖地的渠道,但不少开发商已经停止在三四线城市拿地,这些地方政府面临着巨大的资金困境,加上地方债压力,某些三四线城市率先‘松绑’,其实是可以预期的。”施昱年向《中国新闻周刊》分析道。

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